За някои права на потребителите във връзка с кредитите за недвижими имоти

 Какви са правата ми, когато сключа договор за кредит за недвижим имот?

  

             За закупуването на недвижим имот на мнозина се налага да сключат договор за кредит с банка (кредитна институция), тъй като заплащането на цената на недвижимия имот на продавача със собствени средства се оказва непосилна задача. Така заемните средства често нямат алтернатива, но и размерът им не е малък, особено като се има предвид покачването на цените на жилищата в големите градове през последните години. Банката обикновено изисква да бъде учредена договорна ипотека в нейна полза, така че да се гарантира срещу евентуалната невъзможност на кредитополучателя да изплати главницата, лихвите и разноските по получения кредит. В настоящата статия ще разгледам някои специфични права на потребителя – кредитополучател, който е страна по договор за кредит за недвижим имот.

  

             На първо място, ще уточня предметния обхват на статията, т.е. за кои договори са отнася. Договорът трябва да е сключен или за получаването на кредит, който е обезпечен с ипотека или с друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот, или за получаването на кредит, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот (чл. 1, ал. 2 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП)). Банката като кредитор обикновено изисква кредитът да е обезпечен с ипотека, когато размерът на заемните средства е голям, но може да искате да закупите жилище като финансирането на покупката ще извършите основно със собствени средства и да не е необходимо такова обезпечение. В този случай целта на получения кредит е основанието, на което ще се прилага режимът, който ще разгледам в статията, т.е. за Вас ще възникнат посочените по-долу права. Същевременно дори и да не желаете да придобиете или запазите вещно право върху недвижим имот, а целта, за която искате да получите кредит, да е съвсем различна, но да се налага да обезпечите задължението си с учредяването на ипотека върху недвижим имот, то в този случай характерът на обезпечението е основанието, на което за Вас ще възникнат същите тези права. Също така налице са и няколко допълнителни изисквания към договора за кредит, за да възникнат разгледаните в следващите параграфи права на потребителя. Първо, кредитът не бива да се изплаща чрез продажба на друг недвижим имот, собственост на кредитополучателя, т.е. не бива такава клауза да е включена в самия договор. Второ, кредитът не бива да се предоставя от работодателя Ви на Вас като негов служител извън предмета на неговата основна дейност и ако по кредита не се начислява лихва или годишният процент на разходите (ГПР) е по-нисък от преобладаващия на пазара и такива кредити не се предлагат на други лица (т.е. работодателят предоставя на служителите си кредити при преференциални спрямо пазарните условия, каквито кредити не предоставя на лица, които не са негови служители, като същевременно основната дейност на работодателя не е кредитиране). Трето, по договора трябва да се начислява лихва или други разходи за потребителя (за безлихвените кредити не се прилага режимът, който ще бъде разгледан). Четвърто, кредитът не бива да е под формата на овърдрафт, който трябва да бъде погасен в едномесечен срок от получаването на сумата. Пето, договорът за кредит не бива да е резултат на уреждане на спор пред съд или друг орган, установен със закон. Шесто, договорът за кредит не бива да се отнася до разсрочено плащане на съществуващо задължение, за което потребителят не дължи разходи, и което не е обезпечено с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот. Седмо, договорът за кредит не бива да подлежи на сключване само с ограничен кръг лица по силата на законови разпоредби в обществена полза при преференциални спрямо пазарните условия включително и по отношение на лихвата (много ниска лихва или изобщо да е уговорено, че такава не се дължи). Осмо, договорът не бива да е сключен между взаимоспомагателни каси и кооперации, от една страна, и техните членове, от друга, без лихва или при лихва, по-ниска от преобладаващата на пазара. Ако всички тези условия (предвидени в чл. 3, т. 1-8 ЗКНИП) са спазени, то за потребителя възникват някои специфични права, които не са част от законоустановеното съдържание на други договори за кредит.

  

             На второ място, ще разгледам първото специфично право на потребителя, когато договорът съдържа общи условия. Договорът за кредит се сключва в писмена форма, на хартиен или друг траен носител в два екземпляра - по един за всяка от страните по договора (чл. 23, ал. 1 ЗКНИП). Тази форма е за действителност на договора, както и на общите условия, които са част от него. По отношение на същите тези общи условия законодателят поставя изискване, с което „ситният шрифт”, който е ноторноизвестен, се обезсмисля. Съгласно разпоредбата на чл. 23, ал. 5 ЗКНИП общите условия се предоставят на потребителя (т.е. потребителят има право да ги получи) безвъзмездно, на хартиен или друг траен носител (включително под формата на електронен документ), или чрез средствата за комуникация от разстояние, по ясен и разбираем начин с еднакъв по вид, формат и размер шрифт - не по-малък от 12. Ако общите условия съдържат клаузи с по-малък шрифт, който да затруднява възприемането им от потребителя, то тези клаузи са нищожни и не пораждат правно действие за потребителя (отделно от това банката носи и административнонаказателна отговорност на основание чл. 78, ал. 1 ЗКНИП като имуществената санкция е в размер между 10 000 и 20 000 лв.).

  

             На трето място, освен че имате право договорът за кредит за недвижим имот да е ясен и разбираем (в това число и четлив), то кредиторът има задължението да включи в него определено съдържание, чиято липса води до нищожност на договора. Това съдържание е следното: първо, трябва да е посочен срокът на договора; второ, трябва да бъдат посочени общият размер на кредита и условията за усвояването му; трето, трябва подробно да са посочени условията за погасяване на кредита от потребителя, включително погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването; четвърто, задължително е и включването на клауза относно лихвения процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран, или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент (може да се прилага и бенчмарк, който също трябва да е посочен); пето, договорът трябва да съдържа и годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя; шесто, задължително се посочва и общата сума, дължима от потребителя по кредита. (чл. 38 във връзка с чл. 24, ал. 1, т. 5-9 и т. 11 ЗКНИП) Дори и само едно от изискванията да не е спазено, то договорът за кредит е нищожен. Правната последица от обявяването на договора за кредит за нищожен от съда е, че потребителят дължи връщане на сума, равняваща се на общия размер на кредита, но не дължи лихва или други разходи по кредита.

  

             На четвърто място, когато договорът за кредит е с променлив лихвен процент, кредиторът е длъжен да прилага референтен лихвен процент по определена от него методика, която също трябва да бъде включена в договора за кредит за недвижим имот на потребителя. Когато такава методика не е била включена в договора за кредит, договорът е нищожен и се прилагат правните последици, посочени в предходния параграф. Нищожно е и всяко едностранно изменение на методиката от страна на кредитора по време на действие на договора. (чл. 38 във връзка с чл. 25, ал. 3 ЗКНИП)

  

             На пето място, когато договорът е за предоставяне на кредит в чуждестранна валута, потребителят има правото едностранно и без съгласието на кредитора да превалутира кредита във валутата, в която потребителят основно получава доходи (примерно работната си заплата) или притежава активи (банкови сметки например), от които кредитът трябва да бъде погасен, както е било установено при извършване на последната оценка на кредитоспособността по договора за кредит, иливъввалутата на държавата членка, в която е обичайното местопребиваване на потребителя към момента на сключване на договора за кредит или в която е обичайното му местопребиваване (ако се е променило впоследствие). За да упражни това свое право потребителят, то кредиторът трябва да предлага кредити и в избраната за превалутиране валута. (чл. 33, ал. 1 и 2 ЗКНИП) Например сключили сте договор за кредит за недвижим имот в щатски долари или в британски паундове, но получавате доходите си в български левове, или превеждате вноските по кредита в банкова сметка в български левове, или обичайното Ви местопребиваване е на територията на Република България или е било по времето, когато сте сключили договора, и кредиторът предлага кредити и в български левове. В този случай можете да упражните правото си да изберете кредитът Ви да се превалутира в български левове. Следва да се има предвид, че кредиторът няма право да променя едностранно валутата, в която първоначално е договорен кредитът, съответно остатъкът от кредита (чл. 33, ал. 4 ЗКНИП).

  

             На шесто място, кредиторът е ограничен във възможността си да прехвърли Вашето задължение другиму (примерно, какъвто беше най-често срещаният случай, на търговско дружество с основен предмет на дейност „събиране на вземания”). Кредиторът може да прехвърли вземането си по договор за кредит на трето лице само ако договорът за кредит предвижда такава възможност (чл. 44, ал. 1 ЗКНИП). Т.е. ако не сте уговорили изрично с кредитора си да може да прехвърли вземането си спрямо Вас на друго лице, то всяка цесия (прехвърляне) няма да породи спрямо Вас никакви правни последици (няма да се смени кредиторът Ви). Когато в договора за кредит е включена клауза, по силата на която кредиторът Ви има правото да прехвърли вземането си спрямо Вас на трето лице, то имате право да направите спрямо това трето лице всички възражения, които имате към първоначалния кредитор, включително възраженията за прихващане. Всяка клауза в договора за кредит, която ограничава или изключва това Ваше право (да направите възражение спрямо новия кредитор) е нищожна и не поражда никакви правни последици.

  

             Разбира се, потребителят разполага с много повече права, които произтичат от сключването на договора за кредит за недвижим имот, но тук съм посочил само най-специфичните за този вид договор (макар че някои, касаещи задължителното съдържание на самия договор, са приложими и към договора за потребителски кредит; не съм посочил изрично и че правилата за неравноправните клаузи в потребителските договори, уредени в Закона за защита на потребителите (ЗЗП), също намират приложение, тъй като това не е специфично за договора за кредит за недвижим имот). Най-същественото е потребителят да разбере, че може да въздейства върху съдържанието на договора за кредит за недвижим имот, както и че законът му предоставя засилена защита при сключването и изпълнението на същия този договор.

Комментариев нет:

Отправить комментарий