За договора за аренда в земеделието

 Какво представлява договорът за аренда в земеделието? 

 Какви са неговите специфики?

 Много български граждани по една или друга причина притежават земеделски земи, но или не са в състояние, или нямат желание да ги обработват. От друга страна, както физически, така и юридически лица търсят такива земи, за да ги ползват по предназначение, т.е. да ги обработват със своя или чужда земеделска техника, за да получават добиви (реколта). Договорът за аренда в земеделието е сделката, с която тези две категории лица могат да задоволят интересите си, и макар че до голяма степен напомня договора за наем, уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)(чл. 228-239), то спецификите на арендното правоотношение са наложили приемането на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Именно върху особеностите на договора за аренда в земеделието ще се спра в настоящата кратка статия. Поради ограничения обем на статията няма да разглеждам изменението на договора за аренда, отговорността за недостатъци и прекратяването на договора.

 На първо място, трябва да се има предвид, че обектът на този договор е силно ограничен - земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство (чл. 1, ал. 3 ЗАЗ). Освен селскостопанския инвентар, такива вещи са и машините за земеделско производство, а по отношение на сградите, такива могат да бъдат както сгради на основно застрояване, така и допълващо застрояване (спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване, съгласно чл. 41 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)). Няма пречка в сградите да има и жилищни помещения, но самата сграда трябва да обслужва целите на земеделското производство. Парниците също са (най-често) недвижими вещи и могат да бъдат предмет на обект на такъв договор. 

 На второ място, всички добиви от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им (чл. 2, ал. 2 ЗАЗ). Това негово право е част от предмета на правоотношението, учредено с договора. Няма значение дали тези обекти са били посочени в договора или не (най-често това е и невъзможно), нито каква е била тяхната цена към момента на отделянето им. С други думи, арендаторът може да засади и да събере както скъпи, така и евтини култури, което не влияе на размера на дължимото от него на арендодателя плащане. Може и да засади култура, чиято цена рязко да се повиши или стремглаво да спадне до момента на прибирането на реколтата. Това обстоятелство също е без значение за арендното плащане.

 На трето място, договорът за аренда в земеделието е строго формален, т.е. законът предписва форма за действителност, чието неспазване води до нищожност на договора (чл. 26, ал. 2, предл. 3 ЗЗД). Тези договори се сключват в писмена форма с с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно, а на нотариуса се представят скици на имотите (или той си ги набавя чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър), обект на договора, които скици той съхранява (чл. 3, ал. 1 ЗАЗ). Тази форма за действителност важи и за споразуменията за изменение и прекратяване на договора. Когато сделката се сключва чрез пълномощник, упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно (чл. 3, ал. 4 ЗАЗ). Договорите за аренда в земеделието (и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване) се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие, като към тях се прилагат и скици на имотите (чл. 3, ал. 2 ЗАЗ).

 На четвърто място, тъй като обектът на договора трябва да е годен за земеделско производство, за да бъде задоволен интересът на арендатора, арендуваният обект се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му. Опис се съставя и при връщане на обекта на договора при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва от страните по договора. (Чл. 6, ал. 4 ЗАЗ) Когато обектите са няколко, всеки един от тях трябва да бъде подробно описан (земеделска техника, сгради, земеделски земи), като това не означава само да се посочи състоянието им (примерно „предава в добро състояние”), а и всички видими белези, които са от значение или могат да бъдат от такова за земеделското производство. 

 На пето място, трябва да се има предвид и разпределението на плащането на данъците и таксите за арендувания обект. Съгласно чл. 7, ал. 2 ЗАЗ арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект на договора, а арендодателят - данъците и таксите, свързани с неговата собственост. Няма пречка обаче страните да се уговорят, че арендаторът ще плаща и данъците и таксите, свързани със собствеността на обекта. Чл. 7, ал. 3 ЗАЗ гласи: „Ако не е уговорено друго, арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добивите.” Привнесените в обекта на договора вещи и добивите арендаторът застрахова в свой интерес, така че най-често това „друго”, което ще се уговори между страните, е именно те да не бъдат застраховани, тъй като арендодателят няма интерес от тази застраховка, а и последната е свързана със заплащането на застрахователна премия, която арендаторът може да иска да си спести. Личното ми мнение е, че е разумно застраховането на всички обекти, посочени в чл. 7, ал. 3 ЗАЗ, тъй като земеделската дейност е рискова и често е свързана със значителни инвестиции. Слабо вероятно е арендодателят да се съгласи да застрахова арендуваните обекти, тъй като това задължение законът възлага на арендатора.

 На шесто място, важно е да се има предвид, че арендното плащане не е задължително да се договори в пари. Може да се уговори, то да бъде извършвано в земеделски продукти или и в земеделски продукти (чл. 8, ал. 4 ЗАЗ). Правя уточнението, че когато арендното плащане се уговаря изцяло или частично в земеделски продукти, изобщо не е задължително това да са продуктите, произвеждани от арендувания обект. Примерно арендодателят предоставя земеделска земя за производство на пшеница, но в договора за аренда се предвижда арендното плащане да се извършва с бутилки (литри) олио. Арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година или на периода, за който е сключен договорът, освен ако страните са уговорили друг падеж на задължението за плащане (чл. 8, ал. 5 ЗАЗ). За да се избегнат спорове между страните, ако договорът е сключен за стопанска година (или за няколко такива), би било добре да се посочи в него и кога изтича тази стопанска година (макар че в § 2, т. 3 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗАЗ е дадено определение на "стопанска година" - времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година). Същото се отнася и за по-кратките периоди (определен срок след сключването на договора, определена дата, определен срок след настъпването на друго сигурно и установимо събитие).

 На седмо място, договорът за аренда в земеделието е винаги целеви – арендуваният обект се използва само за предвиденото в договора предназначение, което може да е по-конкретно от „земеделско производство”. Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него, когато измененията и подобренията ще се отразят на ползването на обекта и след изтичането на срока на договора, както и да извършва строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, само след предварителното писмено съгласие на арендодателя (като нотариално удостоверяване на подписа на последния не е необходимо) (чл. 9, ал. 3 и 4 ЗАЗ). При неспазване на изискването за предварително съгласие или неизползването на обекта на договора по предназначение, арендодателят има правото да прекрати договора и да търси обезщетение за нанесените вреди (чл. 9, ал. 5 ЗАЗ).

 На осмо място, по време на ползването на обекта от арендатора арендодателят има правото да извършва необходими за запазването и поддържането на обекта действия, както и подобрения на същия. Арендодателят не може да създава съществени затруднения на арендатора за ползването на обекта по предназначение. Арендодателят дължи обезщетение за загубите и пропуснатите ползи на арендатора, но ако подобренията са довели до нарастване на добивите от обекта, арендодателят може да иска и подходящо увеличение на арендното плащане. (Чл. 10 ЗАЗ) Арендодателят пък дължи на арендатора направените от последния необходими разноски за обекта на договора, а при прекратяване на договора арендодателят дължи и сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения. (чл. 12, ал. 1 и 2 ЗАЗ)

 На девето място, давността за предявяване на иск за вземане, произтичащо от договора за аренда, от която и да било от страните по договора е тригодишна, като за арендодателя давността започва да тече от връщането на обекта на договора, а за арендатора - от прекратяването на договора (чл. 13 ЗАЗ). При сравнение с формулировката на чл. 110 и чл. 111 ЗЗД се установява, че в ЗАЗ не материалното право (вземането), а процесуалното право на иск се е погасило по давност, което означава, че искът би бил процесуално недопустим, ако е предявен след изтичането на този срок, а не неоснователен, т.е. дори няма да бъде разгледан по същество. 

Комментариев нет:

Отправить комментарий