За прекратяването и развалянето на договора за аренда

 В кои случаи може да се прекрати договорът за аренда?

             Кога може да бъде развален?

             Договорът за аренда в земеделието обикновено се сключва за продължителни периоди от време – за няколко стопански години или безсрочно (а понякога и пожизнено). По време на действие на договора обаче могат да настъпят обстоятелства, които да обусловят необходимостта договорното правоотношение между арендодателя и арендатора да бъде преустановено. В настоящата кратка статия ще се спра на спецификите, които отличават прекратяването и развалянето на договора за аренда от общия режим, предвиден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

             На първо място, договорът за аренда се прекратява с изтичането на срока, за който е сключен (чл. 27, ал. 1, т. 1 от Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ)). Това е нормалното и желано от правото развитие на отношенията между страните по договора. Само че интересите на страните се изменят поради най-различни обстоятелства (пазарна конюнктура, семейни ангажименти, професионално развитие и т.н.), поради което законодателят е предвидил средства за прекратяване на договора за аренда и преди изтичането на срока. Тези средства са правомерни и са съобразени с интересите и на двете страни, така че нито едната да не може да прекрати договора във вреда на другата (или поне не и значително да увреди другата). 

             Първо, страните по договора могат да го прекратят с писмено споразумение с нотариално удостоверени подписи (чл. 27, ал. 1, т. 3 ЗАЗ). Така всяка страна може да извърши преценка дали прекратяването на договора удовлетворява нейните интереси и ако прецени, че желае да преустанови отношенията си с насрещната страна, ще положи подписа си под споразумението. То обаче може да съдържа и други клаузи освен съгласието за прекратяване на договора. Може да се предвиди, че страните по взаимно съгласие прекратяват съществуващото между тях правоотношение, но че едната се задължава да заплати на другата определена парична сума или да ѝ предаде някаква земеделска продукция. Може съща така страните да уговорят, че някоя от страните придобива собствеността върху земеделска техника или инвентар на насрещната страна. Иначе казано, не е задължително прекратяването да е безусловно, а дори да е, може да бъде съпътствано с възникването на задължения за едната страна или и за двете.

             Второ, всяка от страните може да прекрати договора с едностранно предизвестие, отправено до другата страна (чл. 27, ал. 1, т. 4 ЗАЗ). Предизвестието трябва да бъде получено от адресата, за да породи правните си последици, тъй като представлява едностранна сделка. Ала прекратяването с предизвестие е подчинено и на някои допълнителни условия. Ако договорът за аренда е сключен без срок, то той може да бъде прекратен с писмено предизвестие от всяка от страните, отправено след изтичането на четвъртата година от неговото действие. Срокът на предизвестието е две стопански години и то трябва да бъде отправено най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години (чл. 29, ал. 1 ЗАЗ). Примерно договорът е сключен в началото на 2011 г. като безсрочен. Това означава, че предизвестието за прекратяването му може да бъде отправено най-рано до края на стопанската 2015 г., а самият договор ще бъде прекратен след изтичането на стопанската 2017 г. Изключение от това правило се съдържа в чл. 29, ал. 3 ЗАЗ, в който е уредено правото на едностранно прекратяване на договора от арендодателя или неговите наследници без значение дали договорът е срочен или не. Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това означава, че срокът на предизвестието ще бъде равен на времето, оставащо до приключването на текущата стопанска година. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице (чл. 29, ал. 3 ЗАЗ). Ако арендаторът е починал през една стопанска година, а предизвестието е отправено през следващата, то договорът остава в сила и за последната и се прекратява от началото на стопанската годината, следваща тази, през която е получено предизвестието. Ако наследниците или правоприемниците не се възползват от това си право в посочения срок, то те губят възможността да сторят това по-късно. Казаното за наследниците и правоприемниците важи само в случаите, в които договорът поражда правни последици за тях, за което ще стане дума по-долу.

             Трето, договорът за аренда се прекратява и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго (чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ). Това „друго” може да бъде, че договорът ще обвързва с правните си последици наследниците или правоприемниците на арендатора (т.е. че те ще бъдат негови правоприемници и по това правоотношение). Тъй като не е посочен видът на запрещението, договорът ще се прекрати и когато арендаторът е поставен под ограничено, а не само под пълно такова. Смъртта, поставянето под запрещение или прекратяването на арендодателя не са основание за автоматичното прекратяване на договора за аренда, но страните могат да уговорят, че и при тези хипотези договорът ще се прекрати.

             Четвърто, договорът се прекратява и когато арендуваната земя бъде принудително отчуждена за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост (чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ). Това е обяснимо, тъй като договорното правоотношение се лишава от своя обект, поради което и предметът на договора става невъзможен (нито арендодателят може да предостави ползването на земята, тъй като вече не е неин собственик, нито арендаторът може да я ползва).

             Пето, специфична хипотеза на прекратяване на договора е предвидена в чл. 9, ал. 5 ЗАЗ – арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4 (с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение, при спазване на установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми без да уврежда обекта на договора, както и да не извършва действия, за които се изисква предварителното писмено съгласие на арендодателя, ако такова не е получено). Тук по-скоро става дума за разваляне на договора, а не за прекратяване, тъй като е налице виновно неизпълнение на задълженията на арендатора, така че възниква съмнение в прецизността на законодателя при използването на термините „прекратяване” и „разваляне”.

             Във всички случаи на прекратяване на договора за аренда на земя, то подлежи на вписване в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие (чл. 27, ал. 2 ЗАЗ).

             На второ място, както и всеки друг договор, този за аренда в земеделието може да бъде развален, поради виновно неизпълнение на задълженията на едната от страните по него. В предходната част стана дума за някои специфични хипотези, в които това може да стори арендодателят, макар че законът говори за „прекратяване”. В чл. 29, ал. 1 и ал. 2 ЗАЗ отново е регламентирано правото на арендодателя да развали договора, като това той може да направи поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца (след датата, на която е следвало най-късно да бъде извършено плащането). Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски (т.е. след изтичането на срока за заплащането и на втората вноска, съответно след настъпването на падежа ѝ). В горните случаи считам, че не е необходимо да се дава срок за изпълнение на арендатора по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, защото развалянето става определено време след неизпълнението, в което длъжникът е могъл да изпълни задължението си, т.е. законът е предвидил допълнителния срок за изпълнение, поради което не е необходимо такъв да се определя втори път и от арендодателя. Освен това единствено чл. 28, ал. 3 ЗАЗ препраща към уредбата на писменото предупреждение по чл. 87 ЗЗД, от което следва, че тя не се отнася до развалянето по чл. 28, ал. 1 и ал. 2 ЗАЗ (систематично тълкуване). Тъй като развалянето в този случай ще бъде за в бъдеще (договорът е с продължително изпълнение), неизплатените суми ще бъдат търсени от арендодателя на основание чл. 79 ЗЗД, а не чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. И в този случай развалянето поражда действие занапред.

             На трето място, различни са и правните последици при прекратяването и развалянето на договора преди края на стопанската година. Ако договорът за аренда се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи на арендатора стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове (тук се включват и предвидените по установения ред за изсичане, но още неизсечени дървета). Ако стойността на плодовете не може да бъде определена, арендодателят дължи обезщетение за направените от арендатора разходи, но само за отнасящите се към съответната неизтекла стопанска година. Ако обаче договорът бъде развален от арендодателя, той няма да дължи нищо на арендатора, тъй като обратното би означавало арендаторът да черпи права от собственото си противоправно поведение. (Чл. 31 ЗАЗ) 

Комментариев нет:

Отправить комментарий